Apartamento na planta: o que verificar antes de comprar

Checklist rápido

• Razão social, CNPJ e histórico da construtora e da incorporadora responsáveis pelo empreendimento
• Registro da incorporação e situação da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
• Memorial descritivo do empreendimento e da unidade
• Planta, área privativa e vaga descritas no contrato, não apenas no material de divulgação
• Preço total do imóvel e o fluxo completo de pagamento: entrada, parcelas, intermediárias e saldo
• Índice usado para corrigir as parcelas e o saldo devedor
• Condições de financiamento e o que depende de aprovação bancária
• Prazo de entrega e o que o contrato prevê em caso de atraso
• Regras de cancelamento (distrato) descritas no próprio contrato
• Se o material publicitário (folhetos, anúncios, plantas do estande) corresponde ao que está escrito no contrato

Verificação da empresa responsável

Antes de reservar uma unidade, vale confirmar a razão social e o CNPJ da incorporadora e, quando for uma empresa diferente, da construtora responsável pela obra. Essas informações constam do material oficial do empreendimento e do próprio contrato.

Também é possível pesquisar o histórico da empresa: outros empreendimentos já entregues e o tempo de atuação no mercado. Cada incorporação tem uma incorporadora e uma construtora específicas, que podem ou não pertencer ao mesmo grupo econômico.

De forma geral, a incorporadora é quem viabiliza o empreendimento (compra o terreno, registra a incorporação e vende as unidades), a construtora é quem executa a obra, e a imobiliária ou o corretor fazem a intermediação da venda. Corretores e imobiliárias precisam ter registro ativo no CRECI da região.

Documentação do empreendimento

Três documentos merecem atenção especial: a matrícula do imóvel, o registro da incorporação e o memorial descritivo.

A matrícula é o documento do Cartório de Registro de Imóveis que identifica o terreno ou a unidade e mostra se há ônus, penhoras ou outras restrições. O registro da incorporação é o ato, também feito em cartório, que formaliza o empreendimento perante a Lei nº 4.591/1964, a lei que disciplina as incorporações imobiliárias no Brasil. O memorial descritivo detalha materiais, acabamentos e equipamentos previstos para o empreendimento e para a unidade, e costuma integrar o contrato.

A confirmação de que cada um desses documentos existe, está atualizado e corresponde ao empreendimento anunciado depende do cartório e da documentação específica do projeto, não de uma regra genérica. Por isso, o caminho mais direto é pedir os números de registro à incorporadora e, se restar dúvida, confirmar no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Valores e pagamento

O contrato deve descrever, com clareza, o preço total do imóvel, o valor da entrada, o número e o valor das parcelas, eventuais parcelas intermediárias vinculadas a datas ou etapas da obra, e como fica o saldo a ser financiado ao final da obra.

Também deve estar descrito qual índice corrige as parcelas antes da entrega das chaves e qual passa a valer depois, além de quais custos além do preço do imóvel (como comissão de corretagem e eventuais taxas de assessoria ou de cartório) estão previstos e quem paga cada um.

Cada incorporação tem sua própria estrutura de preço e de correção monetária. Este guia não publica percentuais, índices ou taxas como regra geral, porque essas condições variam de contrato para contrato: o que vale é o que está escrito no contrato específico que está sendo assinado.

Planta, área, vaga e lazer

Imagens de fachada, plantas humanizadas e o decorado no estande de vendas são perspectivas ilustrativas: ajudam a visualizar o produto, mas o que vale contratualmente é a tipologia, a área privativa, a vaga de garagem e os itens de acabamento efetivamente descritos no contrato e no memorial descritivo.

Vale conferir se a metragem anunciada é a área privativa ou inclui áreas comuns, se a vaga é determinada ou indeterminada, e se os itens de lazer mostrados na divulgação estão de fato previstos no memorial. Pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), a publicidade suficientemente precisa integra o contrato; por isso, vale guardar folhetos, anúncios e registros das condições divulgadas.

Prazo e entrega

O prazo de entrega e o que acontece em caso de atraso devem estar escritos no contrato, não apenas informados verbalmente no estande de vendas.

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) permite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias de atraso na entrega, contado a partir da data prevista em contrato. Esse prazo só deixa de gerar penalidade quando estiver pactuado de forma expressa, clara e em destaque no próprio contrato. Não é uma regra automática que vale mesmo sem constar assim no documento assinado.

Quando o atraso ultrapassa o prazo contratual somado a essa tolerância válida, a lei prevê uma indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, para o comprador que decide manter o contrato em vez de pedir a rescisão. Essa indenização vale quando o comprador não deu causa ao atraso e está em dia com os pagamentos; o cálculo considera o valor efetivamente pago à incorporadora, e o pagamento costuma ocorrer por ocasião da entrega da unidade.

Se, em vez disso, o comprador optar por rescindir o contrato depois de esgotada a tolerância válida, a lei prevê a devolução integral dos valores pagos. As condições exatas, incluindo prazos e forma de cálculo, dependem do que está escrito no contrato específico. Antes de assinar, vale ler com atenção a cláusula de prazo de entrega e, em caso de dúvida, buscar orientação jurídica.

Financiamento e FGTS

A aprovação de financiamento depende de análise de crédito do banco ou agente financeiro, considerando renda, histórico e as condições vigentes no momento da contratação. Nenhuma incorporadora, corretor ou site pode garantir aprovação antecipada.

O uso do FGTS para comprar imóvel segue regras próprias, definidas pela Caixa Econômica Federal como agente operador do fundo: elas consideram tempo de contribuição, se o comprador já possui outro imóvel na mesma região, o valor do imóvel, entre outros critérios que podem mudar ao longo do tempo. Para imóveis na planta, o momento em que o FGTS pode ser usado também depende da modalidade de financiamento contratada.

Como essas regras e os valores de referência são atualizados periodicamente, este guia não reproduz números específicos: o caminho mais seguro é consultar as condições vigentes diretamente no site da Caixa ou com o agente financeiro escolhido, e simular o financiamento com o perfil de renda real do comprador.

Cancelamento e distrato

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) também trata da desistência por parte do comprador. Em linhas gerais, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem integralmente. Quanto à multa contratual, a regra geral permite uma cláusula penal de até 25% da quantia paga; quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, esse limite pode chegar a 50%. O valor exato depende do contrato, do regime da incorporação e do caso concreto: não existe um percentual único que valha para todo distrato.

Também pode haver cobrança equivalente à fruição do imóvel, mas apenas relativa ao período em que a unidade ficou disponibilizada para uso do comprador, por exemplo quando as chaves já haviam sido entregues antes da desistência. Não é uma cobrança automática presente em qualquer distrato.

Existe ainda o direito de arrependimento de 7 dias, previsto no Código de Defesa do Consumidor, para contratos assinados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial. Esse direito é diferente do distrato e não vale para qualquer compra: ele se aplica especificamente a esse tipo de contratação.

Antes de assinar, e com mais razão ainda antes de desistir, vale ler a cláusula de resolução contratual na íntegra e, se restar dúvida, buscar orientação jurídica especializada, já que o cálculo muda conforme o regime da incorporação e o momento da desistência.

Sinais de atenção

• Pressão para assinar rapidamente ou pagar sinal sem tempo de ler o contrato com calma
• Informações importantes dadas apenas verbalmente, sem constar no contrato ou em documento escrito
• Divergência entre o que está no anúncio ou na planta do decorado e o que está escrito no contrato
• Custos adicionais não explicados claramente ou cobrados sem descrição prévia
• Documentos como matrícula, registro de incorporação ou memorial descritivo não disponibilizados quando solicitados