Como usar o FGTS para comprar apartamento na planta

Quem pode usar

Para usar o FGTS na compra de um imóvel, o trabalhador precisa ter, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não. Também é preciso não ser titular de financiamento imobiliário ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer parte do país.

Outra condição é não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário ou usufrutuário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, seja no município onde exerce sua ocupação principal, incluindo municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana, seja no município onde reside, incluindo municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana. Quando o comprador é casado ou vive em união estável, o regime de bens do casamento pode afetar essa análise, porque influencia se um imóvel em nome do cônjuge conta ou não como impeditivo. A confirmação de como isso se aplica ao caso específico é feita pelo agente financeiro.

Requisitos do imóvel

O imóvel precisa ser residencial urbano e se destinar à moradia do trabalhador. A matrícula não pode ter impedimento à comercialização, e ele deve se situar no município onde o trabalhador exerce a ocupação principal, incluindo municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana, ou no município onde comprove residência há mais de um ano, incluindo municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana.

Também existe um teto de valor de avaliação do imóvel para o enquadramento no SFH. Esse teto foi atualizado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões por norma do Conselho Monetário Nacional, conforme divulgado pelo Ministério do Planejamento e Orçamento. Como esse tipo de norma pode ser revisado, o valor exato vigente na data da contratação deve ser reconfirmado diretamente no site oficial do FGTS ou da Caixa e com o agente financeiro escolhido.

Se o imóvel for misto (parte residencial e parte comercial, por exemplo), o FGTS só pode ser usado para a parte residencial. Também é preciso respeitar um intervalo mínimo entre transações sucessivas de aquisição de imóvel com uso do FGTS.

Como o FGTS entra na compra do apartamento na planta

No caso de imóvel em construção, o FGTS pode ser utilizado em operação vinculada a financiamento admitido pelas regras do fundo ou em programa de autofinanciamento autorizado, conforme a modalidade contratual e a análise da operação. Não é uma regra de saque livre: a modalidade e o momento em que o FGTS entra na operação dependem de como a compra foi estruturada.

Quando o FGTS é aceito na operação, ele costuma reduzir o valor que precisa ser financiado ou ajudar a amortizar parcelas. O valor do FGTS utilizado, somado ao financiamento, quando houver, não pode ultrapassar o menor valor entre o preço de compra e venda e o valor de avaliação do imóvel. O dinheiro não é entregue diretamente ao comprador. O FGTS pode compor a entrada ou o valor da aquisição quando a operação permitir. Ele não deve ser tratado como pagamento automático de reserva, sinal ou parcelas diretamente à construtora. A utilização depende da modalidade contratual e da aprovação do agente operador ou financeiro.

O momento exato em que o FGTS é de fato utilizado (na assinatura, em uma etapa da obra ou apenas na entrega das chaves) também depende da estrutura da operação e do contrato firmado com o agente financeiro ou com a construtora, não existe um momento único válido para todas as compras na planta.

Passo a passo

• Consultar o saldo disponível no aplicativo oficial do FGTS
• Verificar se o próprio perfil e o imóvel escolhido atendem aos requisitos vigentes
• Fazer a simulação e a análise de crédito com o banco ou agente financeiro escolhido
• Separar a documentação pessoal, do estado civil e do imóvel
• Informar formalmente ao banco ou agente financeiro o interesse em usar o FGTS na operação
• Aguardar a análise documental, a avaliação do imóvel e a autorização de uso do saldo
• Ler o contrato com atenção antes de assinar, conferindo como e quando o FGTS entra na operação

Documentos normalmente solicitados

A lista exata de documentos varia conforme o agente financeiro e a modalidade escolhida, mas alguns costumam se repetir: documento de identificação com foto, comprovantes de renda, Carteira de Trabalho ou extrato do FGTS, declaração do Imposto de Renda com recibo de entrega, documentos relativos ao estado civil (certidão de casamento ou de união estável, por exemplo) e documentos do imóvel e da incorporação.

Como essa lista pode variar de um banco para outro e conforme o perfil do trabalhador, o caminho mais seguro é confirmar a relação completa diretamente com o agente financeiro escolhido antes de iniciar o processo.

Saque-Aniversário e saldo bloqueado

Aderir ao Saque-Aniversário do FGTS é diferente de contratar a antecipação do Saque-Aniversário. A simples adesão não significa automaticamente que todo o saldo fica bloqueado para uso na moradia: ela apenas muda a forma como o trabalhador pode sacar parte do saldo todos os anos, no mês do aniversário, e implica abrir mão do saque integral do saldo em caso de demissão sem justa causa (nessa hipótese, o trabalhador passa a receber apenas a multa rescisória).

Já a antecipação é um empréstimo contratado com uma instituição financeira, que usa os saques anuais futuros como garantia. Os valores oferecidos como garantia dessa antecipação ficam indisponíveis para outras finalidades, como a compra de imóvel, enquanto estiverem bloqueados nessa operação.

Por isso, antes de contar com o FGTS numa compra na planta, vale conferir no próprio aplicativo do FGTS qual é o saldo realmente disponível, e não apenas o saldo total da conta. Este guia não detalha regras específicas de contratos de antecipação, que devem ser confirmadas diretamente com a instituição financeira responsável.

FGTS não é a mesma coisa que subsídio

Usar o próprio saldo do FGTS não significa participar automaticamente de programas como o Minha Casa Minha Vida, nem significa que o financiamento foi aprovado. São mecanismos diferentes: um é o uso de um saldo que já pertence ao trabalhador, o outro depende de enquadramento em programas habitacionais específicos e de análise de crédito.

Da mesma forma, poder usar o FGTS numa compra não é o mesmo que receber desconto ou subsídio sobre o preço do imóvel. Tudo depende do perfil do comprador, da operação escolhida e das regras vigentes na data da contratação, nenhuma incorporadora, corretor ou site pode garantir esse enquadramento antes da análise do agente financeiro.

Erros comuns

• Contar com o valor do FGTS na composição do negócio antes da análise do agente financeiro
• Omitir, na hora da análise, que já possui outro imóvel ou financiamento ativo
• Comprometer boa parte do saldo futuro com uma antecipação de Saque-Aniversário sem considerar o impacto na compra do imóvel
• Assinar a proposta sem confirmar por escrito em que momento o FGTS será efetivamente utilizado
• Confundir o saldo total da conta com o saldo realmente disponível para uso
• Não verificar a documentação do empreendimento (registro da incorporação, matrícula, memorial descritivo) antes de contar com a aprovação do financiamento

Checklist prático

• Conferir no aplicativo do FGTS o saldo total e o saldo efetivamente disponível
• Verificar se já se passaram os três anos de contribuição exigidos
• Confirmar se não há financiamento ativo no SFH em nome do comprador
• Verificar se não há outro imóvel residencial no município ou na região metropolitana
• Confirmar o valor de avaliação do imóvel frente ao teto vigente do SFH, direto na fonte oficial
• Perguntar ao agente financeiro em que momento da operação o FGTS será usado
• Separar com antecedência os documentos pessoais, do estado civil e do imóvel
• Ler o contrato antes de assinar, com atenção à cláusula sobre uso do FGTS